Les préjugés sur le neuf


Le neuf, ça coûte cher

Le prix au m2 plus élevé de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien s’explique souvent du fait qu’il s’agisse de constructions répondant aux dernières normes, mais aussi, par exemple, par la ou les places de parking qui peuvent y être attachées. Néanmoins, plusieurs éléments viennent nuancer, voire contredire cette vérité.

  • Tout d’abord, les frais de notaires applicables au neuf sont réduits à 2-3 %, contre 7 à 8 % pour l’ancien. A cette différence non négligeable s’ajoute la possibilité d’être exonéré de manière totale ou partielle de taxe foncière les deux premières années qui suivent l’achat de votre bien.
  • Par ailleurs, les dispositifs de défiscalisation, amortissement, réduction d’impôts, TVA à taux réduit et prêts à taux zéro permettent au neuf de concurrencer les prix de l’ancien, voire de se révéler plus intéressant d’un point de vue financier !
  • Enfin, acheter du neuf, c’est disposer d’un bien sans travaux à effectuer à moyen terme, et qui s’accompagne de charges de copropriété moins importantes (eh oui, tout est neuf !) et de factures énergétiques moindres. De plus, les constructions neuves répondent aux dernières normes environnementales de construction, ce qui permet de limiter leur empreinte écologique !

En résumé, avec un achat d’immobilier neuf, vous disposez d’un bien plus intéressant d’un point de vue financier, mais aussi plus confortable, moderne et écoresponsable !


Le neuf, ça n’a pas de charme

Il faut savoir que, la plupart du temps, le neuf est largement personnalisable. Il vous est donc possible de l’adapter à vos goûts, tant en termes d’organisation des espaces que dans le choix des matériaux ! Et si vous le souhaitez, vous pouvez également faire appel à un décorateur d’intérieur qui vous aidera à habiller l’espace selon vos désirs, afin de créer un logement qui vous ressemble.

Ensuite, la grande majorité des constructeurs et promoteurs font aujourd’hui appel à des cabinets d’architectes. Ensemble, ils dessinent des programmes intelligemment intégrés dans leur environnement proche, dotés d’une réelle recherche esthétique et de nombreux espaces végétalisés pensés pour le bien-être de leurs habitants.


Le neuf, c’est souvent mal placé

Par la force des choses, le choix d’emplacement est plus limité avec le neuf que sur de l’ancien.

Néanmoins, les emplacements sélectionnés par les constructeurs et promoteurs sont généralement situés dans des quartiers en devenir, doté de forts potentiels de croissance.


Faire construire son bien, c’est risqué

Il existe aujourd’hui de nombreuses garanties, fixées par la loi, assurant l’acquéreur d’un bien neuf jusqu’à 10 ans après la remise des clefs : c’est le cas de la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale ou de bon fonctionnement des équipements, la garantie décennale ou encore l’assurance dommage-ouvrage. Il s’agit là d’une vraie sécurité par rapport à l’ancien. Ces garanties étant transmissibles, c’est même un vrai plus lors de la revente de votre bien immobilier !

Néanmoins, il importe de suivre les travaux de manière attentive : c’est pourquoi l’aide d’un conseiller Andy sympathique peut s’avérer précieuse. Il vous apportera accompagnement, soutien et conseils, contribuant ainsi à lever les inquiétudes qui peuvent naturellement survenir au cours de cette étape importante !


Je dois commencer à rembourser mon prêt avant même de pouvoir disposer de mon logement

Lorsque vous achetez un bien neuf en VEFA, votre banquier ou votre courtier peuvent vous proposer, en fonction de votre situation, un différé (partiel ou total) de vos remboursements du capital et/ou des intérêts. Cela vous permet de ne commencer à rembourser votre prêt qu’à partir de la livraison du bien.

Vous devrez néanmoins payer les intérêts intercalaires, ainsi que les frais d’assurance « emprunteur » à laquelle vous avez souscrit de façon obligatoire lors de la signature du prêt.


Je n’ai pas le temps de m’occuper de la mise en location de mon bien

Il s’agit d’un problème qui n’est pas spécifiquement lié au neuf, mais qui peut se poser à tout acquéreur désireux de louer son appartement à un tiers.

Si vous n’avez pas le temps de vous en occuper vous-même, vous pouvez naturellement vous tourner vers un prestataire tel qu’un gestionnaire locatif, ou le constructeur ou promoteur lui-même s’il propose ce type de service. Le prestataire prendra alors en charge la mise en location de votre bien en contrepartie d’un pourcentage du loyer. Et, s’il s’agit d’une mise en location saisonnière, de nombreux services de conciergerie se proposent de s’occuper de la mise en location de votre bien  pour vous !


Louer son bien, c’est risqué

Les programmes neufs étant généralement construits dans des zones tendues (c’est-à-dire des zones désignées par l’État comme étant en manque de logements, et où, par conséquent, la demande est forte) les logements sont plus faciles à louer que pour l’ancien. De manière générale, les locataires préfèrent louer du neuf, afin de profiter d’un bien plus agréable à vivre tout en payant des charges de copropriété ou d’énergie moins importantes.

Par ailleurs, lorsque vous décidez de confier la mise en location de votre bien à un prestataire spécialisé, celui-ci est en mesure de vous proposer plusieurs offres de garantie locative de nature à limiter les risques de vacances locative (c’est-à-dire les périodes où votre logement est inoccupé), en vous indemnisant dans certains cas.

Les avantages d’acheter dans le neuf

Je veux acheter un bien immobilier neuf pour y habiter

Andy vous présente les avantages d’habiter dans du neuf :

Bénéficier d’un logement confortable et personnalisable, sans rénovation ni travaux à prévoir

Habiter dans un logement conforme aux normes environnementales, qui permet des économies d’énergie

Être soumis à des charges de copropriété moindres que dans l’ancien

Avoir la possibilité de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant deux ans

Bénéficier de frais de notaires réduits à 2 à 3 % (contre 7 à 8 % pour l’ancien)

Bénéficier d’une protection juridique efficace grâce à l’existence de garanties jusqu’à 10 ans après la remise des clefs (par ailleurs transmissibles à la revente)

Bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % ou 7 % en zone d’aménagement et de rénovation urbaine, dite zone « ANRU »

La possibilité d’être éligible au dispositif de Prêt à Taux Zéro (PTZ+)

Je veux investir dans un bien immobilier neuf

Andy vous présente les avantages d’investir dans du neuf :

Investir dans un logement conforme aux normes environnementales, qui permet des économies d’énergie

Bénéficier d’une mise en location plus simple que sur l’ancien, les locataires préférant généralement le confort et la modernité du neuf

La possibilité de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant deux ans

Bénéficier de frais de notaires réduits à 2 à 3 % (contre 7 à 8 % pour l’ancien)

Bénéficier d’une protection juridique efficace grâce à l’existence de garanties jusqu’à 10 ans après la remise des clefs (par ailleurs transmissibles à la revente)

Avoir la possibilité de bénéficier des dispositifs Pinel ou Censi-Bouvard, afin de profiter d’une réduction d’impôt

Avoir la possibilité de défiscaliser ses revenus locatifs grâce au statut LMNP/LMP, ainsi que celle de récupérer la TVA sur le prix d’achat dans le cas où le bien acquis se trouve en résidence de services

Avoir la possibilité de bénéficier d’un Prêt Locatif Social afin d’acquérir un bien destiné à une mise en location en tant que logement social, associé à une TVA réduite sur le prix d’achat et une exonération de taxe foncière durant 25 ans

Quels sont les différents dispositifs dont je peux bénéficier

Je veux acheter un bien immobilier neuf pour y habiter

Si vous désirez habiter dans un bien immobilier neuf, voici les dispositifs auxquels vous pouvez prétendre :

PTZ +

Le PTZ+ (ou « prêt à taux zéro ») est un prêt à 0 % qui peut être obtenu auprès des banques sous condition de ressources. Pour pouvoir bénéficier du PTZ+, l’acquéreur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les deux années précédentes, et s’engager à faire du bien considéré sa résidence principale pour six ans au moins.

Néanmoins, il faut savoir que ce prêt ne peut financer l’intégralité du bien, mais seulement à hauteur de 40 % du coût total de l’acquisition, et qu’il doit être complété par un ou plusieurs autres prêts. Le prêt à taux zéro est également plafonné selon le nombre d’occupants du logement et sa zone géographique.

La durée de remboursement et de la période de différé de remboursement est également fixée selon les ressources de l’emprunteur.

TVA réduite à 5,5 ou 7 %

Lorsque le bien immobilier est situé en zone d’aménagement et de rénovation urbaine (zone dite « ANRU »), il est possible de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 ou 7 % au lieu de 20 % sur le prix d’achat du bien.

Cette réduction de la TVA se fait selon des conditions de ressources. Le prix de vente ne doit quant à lui pas dépasser un plafond maximum, fixé en euros/m2, en fonction de la zone géographique.

Pour bénéficier d’une TVA réduite à taux plein, l’acquéreur doit s’engager à utiliser le logement comme résidence principale pendant 10 ans.

Bon à savoir : le dispositif de TVA réduite en zone ANRU est cumulable avec le PTZ+.

Je veux investir dans un bien immobilier neuf

Si vous désirez investir dans un bien immobilier neuf, voici les dispositifs auxquels vous pouvez prétendre :

La loi Pinel

Le dispositif Pinel a été mis en place par le gouvernement et reconduit jusqu'au 31 décembre 2021, pour créer des logements destinés à la location dans les zones où la demande est forte. Ce dispositif est tout à fait adapté si vous souhaitez constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts. En effet, en vous engageant à louer votre bien sur une période de 6, 9 ou 12 années, vous pouvez réduire vos impôts de 12, 18 ou 21 % de la valeur du bien, ce calcul s’appuyant sur une valeur du ou des biens plafonnée à 300 000 euros.

Bon à savoir : Dans le cadre du dispositif Pinel, les loyers sont plafonnés selon la zone géographique du bien. De plus, le dispositif n’est accessible qu’à la condition que le locataire fasse du bien considéré sa résidence principale. Il répond, enfin, à certaines conditions de ressources concernant le propriétaire. Après une période de 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez alors soit revendre votre bien, soit le mettre en location sans plafond de loyer, ou tout simplement y habiter !

Statut LMNP/LMP

Le statut LMNP/LMP est particulièrement intéressant si vous désirez investir dans de petites surfaces à prix abordable afin de les mettre en location. Ici, le but recherché est différent de celui de la loi Pinel : il s’agit plutôt d’une activité professionnelle ou non professionnelle, avec comme finalité un complément de revenu.

L’investissement réalisé peut être fiscalement neutre en combinant l’amortissement du mobilier et de l’immobilier avec la déduction des charges du bénéfice imposable. De plus, il est possible de récupérer la TVA de 20 % d’un bien acquis neuf, à condition de fournir au minimum trois services au locataire (par exemple : service d’accueil, blanchisserie, entretien, petit-déjeuner, etc.).

Avec ce statut, il est particulièrement intéressant d’investir dans des résidences de service neuves (résidences étudiantes, résidences sénior, résidences de tourisme ou EHPAD). Il est alors possible de récupérer les 20 % de TVA du bien acquis, tout en déléguant la gestion locative du bien au gestionnaire-bailleur de la résidence, qui sera tenu de vous verser un loyer tous les mois, que le logement soit occupé ou non.

Bon à savoir : Dans le cas d’un investissement en résidence de service, il est possible de cumuler les avantages du statut LMNP/LMP avec le dispositif Censi-Bouvard (à part pour les résidences de tourisme).

Dispositif Censi-Bouvard

Ce dispositif, qui concerne seulement les logements dans des résidences de services acquis neuf ou en VEFA (c’est-à-dire achetés sur plans) est similaire au statut LMNP, à ceci près que l’amortissement de l’immobilier n’est pas possible. Il est remplacé par une réduction d’impôt correspondant à 11 % de la valeur du bien sur 9 ans, ce calcul s’appuyant sur une valeur du ou des biens plafonnée à 300 000 euros. Il vous est ensuite possible d’amortir la fraction du bien immobilier supérieure à 300 00 euros qui n’a pas été prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôt maximum.

Le mobilier, quant à lui, s’amortit et se défiscalise mais ne bénéficie pas de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Censi-Bouvard.

Bon à savoir : ce dispositif permet de récupérer la TVA du bien immobilier acquis.

Le Prêt Locatif Social (PLS)

Le PLS désigne un prêt réglementé et avantageux, qui permet d’acheter un bien immobilier neuf destiné à être mis en location en tant que logement social. Le prêt est accordé après signature d’une convention avec l’État sur une durée qui va de 15 à 30 ans.

Le principe du PLS est de permettre à un investisseur de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % pour l’achat d’un bien immobilier neuf, à quoi il faut ajouter une exonération pendant 25 ans de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Pour bénéficier d’un PLS, l’emprunteur doit s’engager à :

- Confier la gestion du logement à une personne ou un organisme agréé par le Ministère du Logement, ou bien le gérer lui-même.

- S’assurer que le logement est bien occupé comme résidence principale

- Respecter les plafonds de loyers définis par la loi en fonction de la zone du logement

- S’assurer que le logement est bien loué à des personnes dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi

- Ne pas louer le bien aux membres de sa famille, c’est-à-dire ni à ses ascendants ni à ses descendants, ni à ceux de son conjoint

Bon à savoir : Le montant minimum du prêt doit correspondre à 50 % du prix de revient de l’opération. La durée du prêt, quant à elle, peut atteindre 40 ans, et même parfois 60 ans en zone tendue.

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